 |
|
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
||
Arvioinnilla tarkoitetaan liiketoiminnan tai kiinteistön tai molempien rahamääräisen arvon arvioimista. Arviointi perustuu tuleviin tuotto-odotuksiin eli tulevaisuudesta nykyarvoksi diskontattuihin kassavirtoihin. Tarkastelujakso on kymmenen vuotta, jos arviointiin liittyy kiinteistö. Ravintolan liiketoiminnan arvioinnissa viisi vuotta on mielekkäämpi tarkastelujakso. Tarkastelujakson lopussa on otettava huomioon liiketoiminnan ja/taikiinteistön jatkuvuusarvo. Liiketoiminta ja kiinteistö jatkavat tulon tuottamista tarkastelujakson päätyttyäkin. Jatkuvuusarvo otetaan huomioon arvioimalla liiketoiminnan ja/tai kiinteistön myyntihinta. Vuotuisten operatiivisten kassavirtojen ohella myös myynnin kassavirta diskontataan nykyarvokseen. Merkityksellistä ei ole, toteutuuko myynti todellisuudessa vai ei.Jos arvioitava kohde on vasta hankeasteella, tai kyse on merkittävästä peruskorjauksesta ja samalla liikeideamuutoksesta, tarvitaan toteutettavuustutkimus. Jos kohde on jo ollut olemassa ja sen toiminta jatkuu lähes ennallaan, puhutaan arvioinnista.Kummassakin tapauksessa - toteutettavuustutkimuksessa ja arvioinnissa - käytetään tiettyjä arvo- ja tuottovaatimuskäsitteitä. Arvokäsitteistä kahta voi pitää muita merkityksellisempinä: markkina-arvo ja investointiarvo. Markkina-arvo viittaa toimiviin markkinoihin sekä hintaan, jolla myyjä ja kaupan kohteeseen tutustunut ostaja vapaaehtoisesti ja painostuksetta ovat valmiit solmimaan kaupan. Investointiarvo on hanke- ja sijoittajakohtainen arvo. Kyse on arvosta tai hinnasta tietylle yksittäiselle sijoittajalle. Arvo voi olla pienempi tai suurempi kuin markkina-arvo tai sama. Tuottovaatimuksella tarkoitetaan prosentuaalista pitkän aikajänteen tuottovaatimusta, jonka sijoittaja haluaa omalle pääomalleen vieraan pääoman hoitomenon jälkeen. Merkittävä ero on, tarkoitetaanko tällöin tuottoa ennen veroa vai veron jälkeen. Markkina-arvon arvioinnissa yleensä puhutaan oman pääoman pitkän aikajänteen tuottovaatimuksesta ennen veroa. Arvon rahamääräiseksi laskemiseksi käytetään kaavaa: |
|
|
 |
||
|
Investointiarvon arvioimiseen liittyvät sijoittajakohtainen rahoitus, verotus ja usein oman pääoman pitkän aikajänteen tuottovaatimus veron jälkeen. Verotekijän vuoksi rahamääräisen arvon laskentakaava on monimutkaisempi: |
||
 |
||
|
Lähde: Jan
de Roos, Ph.D., School of Hotel Administration, Cornell University ja
Stephen Rushmore, MAI, Hospitality |
||
 |
||
  |
||
 |
||
