 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
||
|
1. Toteutettavuustutkimus (Feasibility Study) Toteutettavuustutkimus vastaa kolmeen kysymykseen: A. Fyysisesti Tyypillisesti toteutettavuustutkimus tehdään uusista, peruskorjattavista tai laajennettavista hankkeista, joissa investoinnillisesti merkittävin asia on liiketoimintaa palveleva erikoiskiinteistö. HIA:n toimialalla tällaisia ovat: - hotellit Markkina-, kilpailija- ja kansantalousanalyysit ovat oleellinen osa toteutettavuustutkimusta. Markkina-, kilpailija- ja kansantalousanalyysit ovat oleellinen osa toteutettavuustutkimusta. Numeeriset johtopäätökset perustuvat diskontattuun kassavirta-analyysiin ja tarvittaessa perinteisiin yritystutkimuksen tunnuslukuihin. Toteutettavuus perustuu hankkeen kykyyn tuottaa kassavirtaa omalle pääomalle vieraan pääoman hoitomenon jälkeen. Toteutettavuutta mitataan joko rahamääräisellä markkina-arvolla tai investointiarvolla. Investointiarvo on hanke-, operaattori-, sijoittaja- ja rahoituskohtainen erikoisarvo. Investointiarvo on hanke-, operaattori-, sijoittaja- ja rahoituskohtainen erikoisarvo. Myös investointiarvo voi olla rahamääräinen. Lisäksi sitä voi kuvata oman pääoman sisäisen korkokannan avulla. Erikoiskiinteistöjen tarkastelujakso on 10 vuotta. Euroopassa tavanomaista vuokrasopimuskäytäntöä varten HIA on kehittänyt toteutettavuustutkimuksesta vuokranmaksukykymuunnoksen. Toteutettavuustutkimuksen vaihtoehtoja ovat: - Operaattorin vuokranmaksukykyyn perustuva kiinteistöhankkeen
mielekkyys Oleellista toteutettavuustutkimuksissa on mm., että laatija on ulkopuolinen, neutraali asiantuntija. Ensisijaisesti toteutettavuustutkimus palvelee vieraan pääoman lähteitä kuten pankit, vakuutuslaitokset ja muut luotto- ja takausinstituutiot. Julkisluonteiset tuki- ja avustusorganisaatiot ovat rinnastettavissa edellisiin. Kunnallishallintoa toteutettavuustutkimus voi kiinnostaa esimerkiksi hankkeen maapohjan omistajana ja infrastruktuurin rahoittajana. Muita asianosaisia ovat kiinteistökehittäjät, pääomasijoittajat ja tietysti operaattorit. 2. Arviointi (Appraisal) Arvioinnin kohteena on joko liiketoiminta tai kiinteistö, jossa liiketoimintaa harjoitetaan, tai molemmat. Kohteet ovat yleensä vakiinnuttaneet toimintansa. HIA:n arviointiasiantuntemus koskee hotelleja, kokous- ja kongressikeskuksia, kylpylöitä, liikunta-ja monitoimihalleja sekä ravintoloita. Arvioinnin tavoitteena voi olla joko - markkina-arvo (käypä arvo;edellytyksenä riittävä
markkinainformaatio) tai Arviointitarve voi syntyä liiketoiminnan, kiinteistön tai molempien myynnistä. Tai omistaja haluaa selvittää kiinteistönsä käyvän arvon tasetta varten. Arviointiprosessi sisältää mm. markkina-, kilpailija- ja kansantalousanalyysit. Rahamääräisen arvon arviointi perustuu ensisijaisesti diskontattuun kassavirta-analyysiin. Erikoiskiinteistöjen tarkastelujakso on 10 vuotta. 3. Rahoitusvaihtojen arviointi Oman ja vieraan pääoman suhteiden sekä vieraan pääoman vaihtoehtojen mielekkyys voidaan hahmottaa erillisenä toimeksiantona tai osana toteutettavuustutkimusta. Tyypillisesti rahoitusvaihtoehtoja vertaillaan uudelleenrahoitustilanteessa. Myös rahoitusvaihtoehtojen mielekkyysvertailu perustuu diskontattuun kassavirta-analyysiin. 4. Vetovoimaindeksointi Jos paikkakunta tai matkailukeskus tekee merkittäviä toimitila-, majoitus-, liikunta- tai muuta palvelutarjontaa lisääviä investointeja, aiempi kysyntähistoria ei heijasta palveluiden uutta kysyntäpotentiaalia. Tämän vuoksi HIA on kehittänyt ennustemenetelmän nimeltä vetovoimaindeksointi. Vetovoimaindeksoinnissa on kyse vastaavien kohteiden yleisten ja erityisten palvelukysyntään vaikuttavien tekijöiden analysoinnista. Vertailutietojen perusteella kohdepaikkakunnalle tai -matkailukeskukselle voidaan laatia esimerkiksi huonevuorokausien tai matkailijamäärien kehitysennuste palvelutarjonnan muutosten mukaisesti. 5. Yritys-ja markkinointistrategiat Yritys- ja markkinointistrategian luomisessa on kyse palveluyrityksen keskipitkän aikajänteen tavoite-, strategia- ja toimenpidekokonaisuudesta. Parhaaseen tulokseen päästään, jos työ tehdään yhteistyössä operatiivisen yritysjohdon kanssa. Yrityksen asemointi suhteessa kilpailijoihin voidaan mm. hahmottaa Strategic Service Vision ajattelumallin avulla. 6. Liiketoimintasuunnitelmat (Business Plan) Liiketoimintasuunnitelma tarkoittaa yksityiskohtaista, jo toimintansa aloittaneen palveluyrityksen vuotuista toimenpidesuunnitelmaa ja -budjettia. Ideaalisti liiketoimintasuunnitelma toteuttaa ja jalostaa yritys- ja markkinointistrategiaa ja nojautuu mm. Strategic Service Vision -ajattelumalliin. Liiketoimintasuunnitelma on aina laadittava yhteistyössä operatiivisen yritysjohdon kanssa. Uuden hankkeen periaatteellinen kehittämisjärjestys on: Toteutettavuustutkimus >> Yritys- ja markkinointistrategia >> Liiketoimintasuunnitelma 7. Franchise-yhteistyö Franchise-yhteistyö on Suomen hotellielinkeinossa osin väärin ymmärretty ja heikosti hyödynnetty mahdollisuus. Se takaa kilpailukykyisemmän, kurinalaisemman ja samalla asiakkaan näkökulmasta uskottavamman ketju- ja brändiyhteistyön kuin löyhät hotelliyhteenliittymät ja varausorganisaatiot. Kuitenkin franchising edustaa selvästi väljempää liiketoiminnan ohjausmallia kuin linjaorganisatorinen hotelliketju. HIA:n asiantuntemukseen kuuluu mm. franchise-yhteistyömallien ja - sisällön suunnittelu, franchise-sopimukset sekä kansainvälisten franchise-yhteistyökumppaneiden haku. 8. Johtamissopimukset (Hotel Management Agreement) Hotellioperaattoreiden ja kiinteistöomistajien väliset johtamissopimukset ovat Pohjois-Amerikassa yhtä tavanomaisia kuin vuokrasopimukset Pohjoismaissa ja muualla Euroopassa. Kansainvälisten hotelliketjujen myötä johtamissopimukset ovat yleisiä myös Etelä-Amerikassa, Aasiassa ja Lähi-idässä. Perustellusti ne edustavat myös Suomessa erästä hotellien kiinteistöomistajien ja operaattoreiden yhteistyövaihtoehtoa. Kiinteistöomistajan näkökulmasta on tärkeää, ettei johtamissopimus liiaksi siirrä omistuksen riskiä operaattorilta omistajalle. Vuokrasopimuksilla – etenkin kiinteähintaisilla – taas on päinvastainen taipumus. Paitsi johtamissopimusten asiantuntemus myös kassavirta-analyysi on sopimussuunnittelussa ja -neuvottelussa avuksi. HIA:n asiantuntemukseen kuuluvat mm. johtamissopimusten sisältö, kassavirta-analyysi sekä kansainvälisten johtamisyhtiöiden ja näiden palveluiden arviointi, tarjouspyynnöt ja valintasuositukset. 9. Operaatioanalyysi Operaatioanalyysi viittaa tilastollisiin ja laskennallisiin menetelmiin, joiden mahdollistaman informaation avulla palveluyritys voi parantaa operatiivista tehokkuuttaan. Menetelmiä ovat mm. : - Kuormitussuunnittelu (Yield Management; filosofia ja menetelmät) 10. Markkinatutkimukset ja -analyysit Toimeksiantajan erityisiä tarkoitusperiä palvelevissa markkinatutkimuksissa
ja -analyyseissä HIA hyödyntää mm. perus- ja erikoistilastoja,
yrityskyselyitä sekä asiantuntijahaastatteluita.
|
|
|
 |
||
  |
||
 |
||
